Saat menerbitkan pinjaman hipotek, bank akan diminta untuk membeli polis asuransi untuk peminjam dengan biaya sendiri. Selain itu, mereka harus mengasuransikan tidak hanya real estat, tetapi juga kehidupan dan kesehatan pemberi pinjaman dan bahkan biaya pemeriksaan medis. Namun, hipotek untuk warga tidak akan jatuh harga, karena biaya baru akan dimasukkan dalam tingkat bunga pinjaman. Tetapi prosedurnya akan menjadi lebih transparan - peminjam akan segera mengetahui seluruh biaya hipotek, dan bukan saat menandatangani dokumen, seperti yang terjadi sekarang. Ini berarti bahwa itu akan dapat sepenuhnya membandingkan penawaran dari bank yang berbeda.
Bank Rusia telah meluncurkan konsep baru asuransi hipotek, yang dikembangkan sesuai dengan perintah Presiden untuk mengambil langkah-langkah untuk mengurangi biaya pinjaman hipotek. Biaya asuransi adalah salah satu komponen dari total biaya hipotek dan seringkali meningkatkannya secara signifikan. Pada saat yang sama, warga negara dipaksa untuk membayar tidak hanya produk asuransinya sendiri, tetapi juga komisi badan tersebut ke bank untuk promosi dan penjualan polis asuransi dari perusahaan asuransi tertentu, yang bisa mencapai 40%.
Bagaimana itu bekerja
Sekarang, menurut Undang-Undang Hipotek, warga negara diharuskan mengasuransikan properti yang diperoleh. Paling sering, Anda juga harus membeli asuransi terhadap kecelakaan dan penyakit: tidak diwajibkan oleh undang-undang, tetapi dalam praktiknya bank menurunkan suku bunga saat diterbitkan. Peminjam membayar biaya asuransi.
Peminjam dapat membeli polis asuransi hanya dari perusahaan asuransi yang diakreditasi dengan bank, dan paling sering, ketika memilih perusahaan dari daftar ini, ia dipandu oleh rekomendasi dari karyawan bank yang mengajukan hipotek.
Akankah perubahan dalam program negara bagian dari hipotek preferensial menyelamatkan pengembang?
Sebagaimana dicatat oleh Bank Sentral, saat ini pasar asuransi hipotek Rusia cukup terkonsentrasi. Sekitar 16 perusahaan asuransi aktif di dalamnya. Pada 2019, mereka mengumpulkan sekitar 42 miliar rubel di bawah lebih dari 8 juta kontrak. Pada saat yang sama, sebagian besar kontrak (lebih dari 80%) diselesaikan hanya oleh lima organisasi asuransi.
Situasi ini merupakan konsekuensi dari konsentrasi pasar hipotek yang ada: 83% dari total jumlah perjanjian yang ada (4,3 juta) ada dalam portofolio pinjaman dari lima bank terbesar.
Menurut perhitungan Bank Sentral, suku bunga pinjaman hipotek yang diterbitkan pada tahun 2019 rata-rata 9,94%, dan biaya penuh pinjaman (termasuk asuransi) adalah 11,41%. Biaya asuransi sebenarnya rata-rata 0,74% dari jumlah hipotek, yaitu sekitar 16 ribu rubel setahun.
Pada saat yang sama, peminjam tidak dapat langsung menerima informasi tentang biaya penuh pinjaman. Ini diumumkan kepadanya segera sebelum kontrak berakhir, setelah pengajuan pinjaman disetujui, properti dipilih dan biaya pemrosesan semua dokumen yang diperlukan dibayar. Pada tahap memilih bank untuk KPR, peminjam hanya dapat fokus pada tingkat suku bunga pinjaman.
Siapa yang butuh asuransi
Harga asuransi tidak berubah jika suku bunga turun, seperti yang terjadi, misalnya, selama setahun terakhir akibat penurunan suku bunga acuan Bank Rusia. Dengan demikian, bagian biaya asuransi dalam total biaya pinjaman hipotek hanya tumbuh.
Bank Sentral mencatat bahwa tingkat pembayaran asuransi untuk hipotek sangat rendah (pada 2019, pembayaran asuransi hanya berjumlah 3% dari premi yang dikumpulkan pada asuransi agunan dan 15% dari premi pada asuransi jiwa dan kesehatan) dan sebagian besar dana dikumpulkan oleh perusahaan asuransi (85-97%) dikirim untuk membayar biaya agensi untuk promosi dan penjualan polis asuransi (paling sering adalah bank kreditur), untuk menutupi biaya operasi dan keuntungan perusahaan asuransi.
COVID-19 telah mengubah preferensi pembeli apartemen di gedung baru
Jika diinginkan, peminjam dapat membeli asuransi di luar bank, menghindari pembayaran komisi, catat wakil presiden Persatuan Penanggung Seluruh Rusia Viktor Dubrovin. Menurut dia, tarif asuransi wajib real estat rata-rata 0,1% dari jumlah yang diasuransikan, yang pada umumnya sama dengan jumlah utang pada pinjaman hipotek. Mempertimbangkan bahwa ukuran rata-rata pinjaman semacam itu adalah 2,5 juta rubel, biaya asuransinya adalah 2,5 ribu rubel pada tahun pertama. Pada tahun-tahun kedua dan selanjutnya akan menurun sebanding dengan penurunan hutang.
Tarif untuk asuransi jiwa sukarela sangat tergantung pada usia peminjam dan berkisar antara 0,18% hingga 0,6%, yaitu rata-rata sekitar 7-10 ribu rubel pada tahun pertama. Di beberapa bank, penolakan asuransi ini tidak akan mempengaruhi bunga kredit dengan cara apapun, di bank lain dapat meningkatkan biaya sebesar 0,5-1%.
Menurut perusahaan yang sama "Ipoteka. Tsentr", penolakan asuransi jiwa dan hak milik akan menyebabkan kenaikan suku bunga pinjaman rata-rata yang tak terhindarkan dari 2% menjadi 7%.
Besarnya komisi agensi sangat bervariasi dan dapat berkisar dari 10 hingga 40%, kata Viktor Dubrovin. “Ini logis, karena lembaga kredit melakukan pekerjaan tertentu: memilih asuransi, membentuk produk asuransi, konsultasi, sirkulasi dokumen. Banyak bank yang melakukan kerjasama penuh di bidang asuransi, termasuk keikutsertaan dalam penyelesaian kerugian,”jelasnya.
Pada saat yang sama, bank sentrallah yang paling tertarik dengan asuransi hipotek, catat Bank Sentral. Ketika kejadian yang diasuransikan terjadi, uang itu akan pergi kepadanya - untuk melunasi hutang tertanggung pada hipotek.
Peminjam, di sisi lain, menolak asuransi di setiap kesempatan, bahkan jika bank menaikkan suku bunga - dalam beberapa kasus, biaya asuransi melebihi tabungan atas bunga. Selain hipotek, kontrak asuransi (baik properti maupun jiwa dan kesehatan) masih sangat langka di Rusia.
“Secara umum, kepentingan peminjam lebih pada meminimalisir masalah seperti memilih perusahaan asuransi, bernegosiasi dengan perusahaan asuransi tentang biaya polis, menyusun dan membuat perjanjian asuransi selain perjanjian pinjaman dan ikut serta dalam proses melunasi jumlah pembayaran asuransi atas terjadinya peristiwa yang diasuransikan. Peminjam hipotek perorangan jarang memiliki posisi tawar yang cukup kuat untuk mendapatkan persyaratan harga terbaik dari perusahaan asuransi atau secara efektif berpartisipasi dalam proses penyelesaian kerugian jika terjadi perselisihan perusahaan asuransi tanpa bantuan dari luar. Bagi banyak warga, prosedur ini merupakan komplikasi yang tidak perlu dari tahap kehidupan yang sudah penuh tekanan terkait dengan mendapatkan dan kemudian membayar kembali pinjaman hipotek, catat Bank of Russia.
Akankah hipotek menjadi lebih murah
Regulator mengharapkan bahwa penyelesaian kontrak asuransi oleh bank, dan bukan oleh peminjam, akan menyebabkan penurunan harga. Pertama, bank mengasuransikan seluruh peminjam sekaligus dan akan dapat menegosiasikan biaya polis yang lebih rendah. Kedua, Anda tidak perlu membayar komisi agen kepada bank, karena kebutuhan untuk mempromosikan perusahaan asuransi ini atau itu akan hilang dengan sendirinya. Menurut perhitungan Bank Sentral, jika pendekatan yang diusulkan diterapkan, biaya hipotek pada 2019 akan lebih rendah 0,15-0,67 poin persentase.
Akankah hipotek lunak mendukung pasar real estat?
Namun, bahkan saat mendiskusikan konsep baru, Persatuan Penanggung Seluruh Rusia dan Asosiasi Bank Rusia mengirimkan permohonan bersama kepada Ketua Bank Rusia Elvira Nabiullina, di mana mereka menekankan bahwa “biaya asuransi semacam itu hanya dapat dikompensasikan dengan kenaikan suku bunga pinjaman. Asosiasi Bank Rusia memperkirakan kemungkinan pertumbuhan pada 0,5-1 poin persentase.
“Peminjam, sayangnya, tidak akan mendapatkan keuntungan dari perubahan kondisi. Biaya akan ditanggung oleh bank, yang akan mengkompensasinya atas biaya peminjam, misalnya dengan menaikkan suku bunga. Suku bunga pinjaman, dengan mempertimbangkan skema asuransi hipotek baru, dapat meningkat sekitar 0,3-0,5 persen,”kata Olga Bazhutina, Direktur Umum Ipoteka. Tsentr.
Masih sulit untuk mengatakan seberapa besar tingkat pertumbuhannya, kata Viktor Dubrovin. “Tingkat hipotek adalah cerita yang sangat kompetitif dan terus-menerus menjadi sasaran pemerintah. Kemungkinan besar, keuntungan yang hilang tidak langsung dialihkan ke dalam biaya KPR,”ujarnya.
All-Russian Union of Insurers percaya bahwa alih-alih mengalihkan biaya, negara seharusnya membentuk standar minimum untuk produk asuransi dan mengontrol pengungkapan semua informasi kepada konsumen. Dan dia sendiri akan dapat memilih produk mana dan di mana membelinya.
Pada gilirannya, Bank Sentral yakin bahwa "untuk mempertahankan praktik pembayaran oleh peminjam saat ini biaya agen yang signifikan untuk pembelian polis asuransi dalam rangka menjaga frekuensi komunikasi yang tinggi dengan perusahaan asuransi tampaknya tidak tepat."
Mengingat tren penurunan suku bunga kunci, mungkin saja hipotek tidak akan naik harganya, kata penasihat keuangan independen Natalya Smirnova.
“Sepertinya kita bisa melihat key rate 4% dan kondisinya tidak akan berubah, tidak akan ada kenaikan harga yang signifikan. Selain itu, kita juga tidak boleh lupa bahwa saat terjadi pandemi, perbankan menghadapi penurunan daya beli, sehingga sekarang tidak masuk akal untuk menaikkan suku bunga terlalu tinggi, jika tidak ada risiko kehilangan calon nasabah,”jelasnya.
Apa yang akan didapat peminjam
Sehingga, selain asuransi properti, menjadi wajib bagi warga negara untuk membeli polis asuransi jiwa dan kesehatan. Konsep tersebut menetapkan daftar minimum risiko yang diasuransikan. Misalnya dalam asuransi properti, kerugian atau kerusakan akibat kebakaran, ledakan, banjir, bencana alam, tindakan pihak ketiga yang melanggar hukum, cacat struktur. Dalam asuransi jiwa dan kesehatan - penugasan kelompok cacat I atau II, kematian peminjam akibat kecelakaan atau penyakit.
Sebelum penandatanganan kontrak, perusahaan asuransi dapat mengirim warga untuk pemeriksaan kesehatan - dengan biaya bank, jika kontrak kemudian diselesaikan.
Di satu sisi, ini bagus, karena jika ada masalah kesehatan, asuransi akan menanggung pembayaran cicilan, dan jika meninggal dunia, keluarga tidak akan terancam penggusuran.
“Peminjam tidak akan dapat menolak asuransi untuk menghemat uang, dan akibatnya mereka tidak akan berada dalam situasi di mana tidak ada yang dapat digunakan untuk membayar hipotek dan keluarga dapat kehilangan apartemen jika situasinya tidak pulih (cicilan liburan tidak diberikan untuk waktu yang lama). Dan ternyata si peminjam sudah pasti terlindungi dari risiko,”ujar Natalya Smirnova.
Di sisi lain, Anda tidak akan bisa menolak asuransi dan Anda harus membayarnya, dijahit ke badan pinjaman, selama bertahun-tahun sampai hipotek lunas. Benar, biaya asuransi akan didistribusikan dan, karenanya, tidak terlalu terlihat. Sekarang dibayar setahun sekali, ditambah pembayaran hipotek, dan pengeluaran semacam itu biasanya peka terhadap anggaran.
Sekarang, dengan pelunasan pinjaman lebih awal, sebagian dari asuransi dapat dikembalikan, dikurangi jumlah bulan yang tersisa dan komisi asuransi. Atau Anda tidak dapat mengembalikannya, maka polis tersebut akan berlaku sampai akhir tahun pembayaran. Sekarang, karena biaya asuransi akan dibagikan dengan cara yang sama dengan bunga hipotek, secara otomatis akan berakhir dengan pembayaran awal terakhir.
Karena harga asuransi akan segera dimasukkan ke dalam suku bunga pinjaman, akan lebih mudah bagi warga untuk membandingkan seluruh biaya hipotek di bank yang berbeda. Dan ini mungkin satu-satunya nilai tambah nyata dari reformasi.
